不動産投資をしたいけど、大きな失敗や取り返しのつかない事態にはなりたくない。
不動産投資をしたことのないほとんどの方はこのように思うのではないでしょうか。
この記事では、
不動産投資に関わる基礎的なリスクを理解する内容となっており、
不動産投資におけるリスクのうち、重大な3つを紹介します。
この記事を読めば、基礎的なリスクを把握することで、
大きな失敗をせず長期的な資産運用及び資産形成が可能となります。
投資（不動産）について
不動産投資は、不動産賃貸事業を運営していくものです。
毎月の家賃収入と資産形成が可能な投資であり、
サラリーマンにとっても手間がかかりにくい副業とすることもできます。
これから不動産投資をはじめたい方に向けて、
不動産投資の代表的なリスクとその対処法などについて解説していきます。
不動産の3大リスク
①空室リスク
不動産投資において、空室は収益を悪化させる最大の要因です。
収入がなくとも、固定資産税や管理費、借入れをしている場合には返済など、
待ってはくれない支出が発生してます。
最悪の場合は、それらが生活資金に及んだり、物件を売却しなければならない可能性もあります。
空室の対策は「賃貸需要のあるエリアを選び」「入居が見込める物件を購入する」ことに尽きます。
賃貸需要は、特に人口が増加するエリアであれば、入居者の母数が多くなるということを意味しているため、空室リスクが低くなることが予想されるでしょう。
人口が大きく減少しているエリアは避けたほうがよいでしょう。
日本全体では人口が減少し始めていますが、それでも数年で大きく人口が減っている場所はある程度限られています。
人口増加はもちろん、人口が維持していたり、人気のエリアについてはまだまだ投資対象となると考えています。
また、入居が見込める物件は一概に言えませんが、
周辺環境、間取りや築年数、設備などから住みたくなる物件かが判断の一つになると思います。
需要の大きいエリアで、入居が見込める（生活したくなる）物件への不動産投資を進めることで、
空室リスクを抑え、入居を安定させられる可能性があります。
②予期せぬ費用（主に修繕と金利）発生リスク
建物に修繕は不可欠ですが、大事なのは費用がかかるタイミングです。
購入前の事前調査である程度予測は可能です。
修繕履歴や入居のタイミングがわかれば、
次の大きな工事や、修繕積立金の増加、退去時の原状回復工事など
想定することができ、資金繰りを事前に調整することができます。
また、ローンを活用している場合には、金利上昇により費用が増えます。
今は超低金利ですが、変動金利であれば、すぐではなくとも将来上がる可能性は大いにあります。
劣化が進んでないか、大雨や台風などで被害が出ないかなど、普段から建物の状態をチェックしましょう。
金利については、ニュースを確認したり、銀行からの情報収集も有効です。
こちらも①と同様、お金がなく、あえなく物件を手放さないといけないこともあり得るでしょう。
③価値下落リスク
不動産価格は景気に連動します。
一般的には、景気が悪化すれば不動産価格は安くなり、景気が良くなれば高くなります。
不動産を安い時期に購入し、高く売却することができれば利益がでます。
逆の場合は、、、わかりますよね。
最悪のケースは物件を売却しても借入（借金）が残ってしまうことです。
しかし、不動産投資の場合は、毎月の賃料収入もあるので、
トータルで利益となったかという観点でみることもできます。
この見方をしたとしても、売却（出口）の価格というのは重要です。
どんなにプロでも難しいことですが、
何年ぐらい保有し、その間に価格が値下がりする場合を自分なりにシミュレーションしておくとよいでしょう。
まとめ
この３大リスク（人によって違うかもしれませんが）を抑えることができれば、大きな失敗や損失は防ぐことができると考えています。
※今回地震リスクは除いています。ハザードマップなどで対応はできますが、地震リスクを考え出すと日本での不動産投資をどうするかといった判断にも影響してきます。
①空室リスク
②予期せぬ費用発生リスク
③価値下落リスク
これらリスクを想定していれば、
・購入を見送る
・運営資金に余裕をもつ
・自己資金を入れて購入する
・早めに物件を売却する
などなど、さまざまな対応をとることで、リスクヘッジ（回避）またはリスクを小さくすることができます。
サラリーマンを含む不動産投資家のみなさんが、
副収入や資産形成のために不動産への投資を行うことでしょう。
不動産にかかわるリスクによって大きな損失とならないことを願っています。
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