不動産投資 表面利回りと実質利回り
不動産投資について利回りという言葉は数多くでてきますが、収益不動産について利回りの定義をきちんと知ることは重要かつ、基礎の基礎であるといえます。
ここでは表面利回りと実質利回りについて説明します。
ポイントはこちらです。
・表面利回りと実質利回りは違う
・実質利回りは収益性の指標
・物件別にかかるコストは異なる
不動産会社に行った時にきちんと会話で間違えないようにするために役立つでしょう。
表面利回り(グロス利回り)
いきなりですが、表面利回りの計算方法は次の通りです。
表面利回り（％） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格
（例：表面利回り10％ ＝ 年間家賃収入600千円（月額50千円） ÷ 物件価格6,000千円）
なお、私のブログで使用する単位ですが、円、千円、百万円と3桁ごとのカンマ区切りの単位を基本的に使用します。
表面利回りの良いポイントは計算がシンプルで分かりやすいことです。
不動産会社との会話でも一番使われる利回りでしょう。
一方、空室損失や必要経費が含まれず、物件の収益性は反映されていません。
それから注意することとして、「年間家賃収入」がどのような状態かを確認する必要があります。現状（過去実績）なのか満室時(満室想定賃料)なのかです。
また、賃料の増減といった想定もありますが、それは別途紹介します。
現状表面利回りと満室想定利回り
現状利回りについてですが、まず例を出しましょう。
先ほどの「表面利回り」の計算を使用し、1年間（12か月）のうち、3か月空室が実績であったとします。計算すると次のようになります。
例：
表面利回り7.5％ ＝
”現状”年間家賃収入450千円（月額50千円） ÷ 物件価格6,000千円
入居者の月額賃料は同じ50千円ですが、”現状”の「表面利回り」は7.5％となります。
”満室”の「表面利回り」は最初の計算で求められている10％となります。
表面利回りでも、現状であるか満室想定であるかによって、利回りが違います。
実質利回り(ネット利回り、またはNOI利回り)
実質利回りの計算方法は次の通りです。
実質利回り： (年間家賃収入－空室損失－必要経費) ÷ 物件価格
空室損失や必要経費を差し引いた後の純収益に対する利回りです。
物件が変われば空室となる想定も、経費も違います。
また、必要経費の使い方については家主の実力や経験によって、全然変わってくるので物件購入を検討する際に「同じ物件を購入すれば誰でも同じ結果が出る」という訳でもありません。
ここで例を出しましょう。
家賃 ：60千円
管理費 ：10千円
修繕積立金：20千円
物件価格 ：6,000千円
表面利回り
60 × 12か月 ÷ 6,000 ＝ 12％
管理費と修繕積立金を引いた利回り
（これ以外にも費用があるため、正確には実質利回りと言えません。）
（60 － 10 － 20）×12か月 ÷ 6,000 ＝ 6％
表面利回りと経費を引いた利回りは大きく違うことがわかりますね。
さらにここから、税金やテナント管理費等の費用を差し引くともっと利回りが変わることとなります。
どのような費用があるかは、不動産の収支科目で別途説明しますが、いろいろな費用があります。
私は不動産投資と言っても不動産賃貸業であると思っています。ビジネスをやるときに戦略は人それぞれですし、かける費用も人それぞれです。
まとめ
・表面利回りは収入の面での指標であり、収益性を説明できているわけではない
・実績利回りは、収益性に対する利回りである。が、費用は物件ごとに、オーナーごとに戦略がちがうということ
最後に、不動産投資を行って、主な利益を得るのもリスクを負うのもオーナーです。不動産会社や管理会社はいろんなお手伝いやアドバイスをしてくれるとは思いますが、賃料を決めるのも、どのような費用をかけるか決めるのもオーナー自身です。
手のかかりにくいビジネスではありますが、購入したからおわりということではなく、入居者のために商品を提供するということ、自身がビジネスをやっているということを心にとめて不動産投資というものをとらえていただきたいです。
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